悟空观点丨从地产时代走向股权时代

经济运行总是呈现周期性波动，而政策的目标往往是逆周期干预。我们过去最常用的手段是总量调控，当经济过热的时候，央行收紧银根和加息，财政紧缩，经济快速冷却下来，当经济低迷的时候，央行放水降息，加码基建投资，但短时间内快速提振经济。每一轮的放松刺激经济，往往伴随着地产销售和投资的同步回升，伴随着房价上涨。过去也出台过比较多的干预房价的政策，在城市化率快速上升的过程，强需求本身对房价的支撑极强，打压的政策当遇到经济压力时，放松货币政策又会把房价抬到更高的水平。房价几乎每年都上涨，还可以加杠杆，房地产成为最稳定收益率最高的资产，越涨越多的资源向房地产集中，形成极强的路径依赖。

房地产泡沫成为中国经济的灰犀牛。日本的房地产崩盘和美国的次贷危机，房地产泡沫破裂的危害不用赘述，路径依赖一旦形成，不轻易解锁。中国也到了不得不控制房地产泡沫的阶段，如果模仿日本通过总量方式，连续5次加息，面临的是“失去的二十年”。如何平稳实现再平衡？

这是一项系统工程。

理解房地产“三条红线”背后的政策意图。新政策和近几年“房住不炒”、“一城一策”是连贯的，意图很明确，就是要控制房地产风险。房地产周期已经走过拐点，但房价上涨惯性下，导致近几年房地产销售和投资具备较强的韧性，宏观去杠杆反而导致资金向地产集中，对其他产业进行挤出。房价上涨的路径依赖一旦形成，经济结构调整受阻。“三条红线”政策下，过度加杠杆的能力受到约束，加速开工销售能够增加供应，对房价形成约束，打破房价上涨的路径依赖。整体控制房地产杠杆，避免了对其他产业的资源挤占，为经济结构调整腾挪出空间。

地产投资放缓，社融、投资、产业如何再平衡？

经济增速中枢可以逐步回落，需要找到新的再平衡支点防止断崖式下降。地产投资下滑直接的结果是相关产业需求的萎缩、相关产业信贷和融资需求下降、财政卖地收入下降施压基建投资，产生了一系列的问题，相应的什么产业需求有望向上形成支撑？基建和房地产都萎缩，给什么行业融资？缺乏了不动产抵押品，怎么让银行等金融机构的钱投到这些产业？

解决这些系统性的问题，关键靠股市！

摆脱房地产的路径依赖，产业政策要真正落地，要把原来投向房地产的资源转移到真正需要的产业。股市具备前瞻性，把未来时间价值贴现到当下，可以通过市场对未来具备成长潜力的行业和公司进行合理的定价，本身就是提升资源配置效率的过程，好行业好公司能够获得好价格，解决产业发展的问题。

地产时代的资源向钢筋水泥匹配，人力和资本的红利边际递减，唯有技术创新，提升全要素生产效率，才是经济发展的关键。数据资源将成为未来重要的要素投入项，支持技术创新、商业模式创新和产品创新。产业升级离不开股市资源配置，市场奖励勇于创新的冒险者！

每年股市IPO和再融资超过万亿，注册制帮助更多的产业和企业通过市场直接融资，这本身就能降低宏观杠杆率。同时，股权可作为抵押品的信用替代，给银行信贷投放提供背书，直接融资本身就支持大量配套融资，解决社融过快萎缩的问题。

严格监管房地产，打破房价上涨预期的路径依赖，居民财富从房地产和固收搬家至权益类资产，活跃资本市场，提升定价能力、融资能力，同时解决居民投资渠道的问题。股票可分割和交易流通，居民可在投资和消费需求上灵活切换。

人民币国际化的问题，除了去美元化的安全考虑以外，深层次要解决的是人民币资产国际化，如果以房地产作为承接回流的海外人民币资本，加剧房价波动不是我们想要的结果。股市是另外一种满足人民币资产国际化的非常好的手段，提供足够的深度和广度，形成资本内外流动的闭环。

总体而言，房地产影响降下来，代表未来趋势的医药消费和科技创新相关产业往前发展，通过股票市场解决直接融资和平衡信贷资源分配的问题，产业和经济上有了承接，经济增速中枢虽然回落，但结构更加健康了！打通理财资金进入股市的通道，增加社保等机构权益配置比例，既解决了股市流动性和融资能力的问题，还解决了居民投资从房地产向权益资产切换的问题，分享经济成长红利，真正意义上的打破刚兑。

经济增速换挡阶段，历史上很多国家采取逆周期的总量政策来应对，超调是普遍存在的问题，再平衡应从结构着手。我们正处于潜在增长中枢下行阶段以及地缘关系发生显著变化，政策做出了正确的选择，重心侧重供给侧结构性改革，股市具有战略性意义！